Redação JOTA
O aluguel por temporada é uma prática antiga e autorizada pela legislação brasileira. A partir do momento em que a prática passa a ser feita também via plataformas digitais, como o Airbnb, é natural que surjam dúvidas, inclusive em condomínios.
Na legislação brasileira, a locação por temporada é legalmente amparada por normas federais, destacando-se: (i) a Lei do Inquilinato (Lei 8.245, de 18/10/1991), que instituiu a modalidade da locação por temporada em seu Artigo 48; (ii) o Direito Constitucional à Propriedade, garantido no Art. 5º, XXII da Constituição Federal; e (iii) o Código Civil Brasileiro, em especial o Capítulo V de seu Título VI, que regulamenta a locação das coisas.
A Lei do Inquilinato regulamenta a locação de imóveis, independentemente do prazo de duração. O artigo 48 da referida lei, que trata especificamente sobre aluguel de imóveis urbanos, permite expressamente que o proprietário ofereça seu imóvel para locação por temporada (aquela que se destina à permanência temporária do locatário “para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel”, entre outras finalidades), assim como para locação de longo prazo (períodos acima de 90 dias). Não há definição de qualquer prazo mínimo para a locação por temporada, somente o prazo máximo, que é de 90 dias.
Decisões tomadas em condomínios têm limites bem definidos, que pretendem contemplar o coletivo e devem estar em conformidade com a Constituição Federal. “Os condomínios não podem vedar o aluguel da unidade autônoma, objeto do direito de propriedade alheio. Em primeiro lugar, há expressa disposição legal autorizativa na Lei do Inquilinato. Em segundo, o condomínio não tem competência para regular tal matéria”, destaca Jorge Cesa, doutor em Direito pela Universidade de São Paulo e autor de diversos livros e publicações sobre Direito Civil.
O direito à propriedade de um condômino não é maior do que o direito de outro condômino, embora ambos estejam sujeitos aos limites legais e à Constituição. Por isso, qualquer proibição ao aluguel de um proprietário “pode ensejar abuso de direito e, como tal, ilícito gerador de indenização”, destaca Cesa.
Esse tipo de assunto pode “somente ser tratado por legislação federal”, ressalta Cristiano de Sousa Oliveira, consultor jurídico condominial, membro da Comissão de Direito Constitucional da Ordem dos Advogados do Brasil de São Paulo (OAB-SP) e autor do livro “Sou Síndico”. Especialistas destacam, ainda, que condomínios não devem impor um período de estadia para hóspedes. “Não pode o condomínio impor período mínimo obrigatório de estadia”, acrescenta Oliveira.
Essa pretensão de estadia mínima do hóspede já foi erroneamente citada como pressuposto de maior segurança para o condomínio. O jurista Anderson Schreiber, professor titular de Direito Civil da Universidade do Estado do Rio de Janeiro (UERJ), ressalta:
“A alternância de locatários em locações de curta duração não implica, necessariamente, perturbação do sossego dos condôminos, podendo se realizar de forma ordeira e silenciosa, imperceptível aos demais habitantes no interior das suas residências. Além disso, não existe razão concreta para supor que os usuários da plataforma Airbnb –que realizam cadastramento prévio na própria plataforma– apresentem um grau maior de risco à segurança do condomínio do que qualquer outro locatário ou mesmo proprietário”.
Mesmo essa suposta curta estadia mantém a natureza residencial da locação por Airbnb. É da natureza da locação que os hóspedes não tenham comodidades, mordomias e serviços que são gozados por hóspedes de hotéis. São estadias completamente diferentes, destaca Schreiber. “O curto período da estadia ou a alta rotatividade de locatários são fatores que não alteram a destinação do uso do bem, que continua a ser residencial. Somente haveria alteração da destinação se a unidade autônoma fosse afetada a uso distinto da moradia (transitória ou permanente) do seu ocupante, como na hipótese de locatário que instala ali um fundo de comércio ou uma indústria”, explica Schreiber.
É evidente que locações via Airbnb não se assemelham a serviços de hotéis, nem permitem a seus hóspedes que usem o imóvel de modo prejudicial ao sossego dos vizinhos. Por isso, respeitadas essas condições, exigidas até no Código de Conduta do Airbnb, ficam cristalinos os direitos garantidos pela Constituição Federal, de que o condômino pode exercer sua propriedade, desde que não altere a destinação do imóvel nem prejudique outros moradores, conclui o professor da UERJ. Quando se trata de aluguel por meio do Airbnb, portanto, a regra, a conveniência, a legalidade e a oportunidade são mais do que claras.
