Opinião e Análise

Bárbara Mengardo

O Superior Tribunal de Justiça (<a href="https://www.jota.info/tudo-sobre/superior-tribunal-de-justica">STJ</a>) tomou, no mês de março, uma importante decisão relacionada ao <a href="https://www.jota.info/tributos-e-empresas/tributario/itbi-entenda-como-e-cobrado-e-calculado-13052021">Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI)</a>. O entendimento da Corte deixa nas mãos dos contribuintes a apresentação do valor sobre o qual será calculado o imposto, abrindo a possibilidade, segundo especialistas, de redução da carga tributária em algumas situações e de restituição de valores pagos a mais no passado.
O tema consta no REsp 1.937.821, analisado pela 1ª Seção sob o rito dos recursos repetitivos. Após a análise da ação os ministros, por unanimidade, definiram três teses:
<ul>
<li>A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do <a href="https://www.jota.info/tributos-e-empresas/tributario/iptu-entenda-como-funciona-e-como-e-calculado-por-municipios-13052021">IPTU</a>, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;</li>
<li>O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);</li>
<li>O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.</li>
</ul>
Em resumo o STJ permitiu que o cálculo do ITBI, que incide na compra e na transferência de imóveis, seja feito com base no valor da transação, que é declarado pelo contribuinte. A base de cálculo do imposto, assim, não pode ser derivada de um valor sugerido unilateralmente pelo município.
Tributaristas explicam que atualmente a forma de cálculo do ITBI varia de município para município. Na capital paulista, por exemplo, no caso de venda ou transferência de imóveis é feita uma comparação entre o valor da operação e um valor pré-estabelecido pela prefeitura. O imposto incide sobre a maior entre as duas cifras.
A 1ª Seção do STJ, porém, inverteu a lógica de cálculo do imposto ao deixar nas mãos do contribuinte a apresentação do valor da operação, partindo do pressuposto de que houve boa-fé por parte da pessoa física ou jurídica e de que o montante corresponde ao valor de mercado. Em caso de discordância do município haverá a possibilidade de questionamento pela via administrativa.
Em seu voto, o relator, ministro Gurgel de Faria, ressaltou que ao dimensionar o valor dos imóveis o município pode não levar em consideração pontos que podem alterar o preço, como o estado de conservação e a existência de benfeitorias. Além disso, elementos como a necessidade de vender o imóvel com urgência podem influenciar no valor da operação.
Em relação ao atrelamento da base de cálculo do ITBI à do IPTU, Gurgel de Faria defendeu que o último imposto não reflete o real valor de mercado do imóvel, levando em consideração apenas elementos como metragem e localização.
O recurso foi julgado sob a sistemática dos recursos repetitivos, o que significa que as teses fixadas pela 1ª Seção deverão ser necessariamente observadas pelo Judiciário na resolução de casos idênticos ao analisado pela Corte.
Segundo tributaristas, o precedente é positivo por garantir que o ITBI incidirá sobre o real valor da operação. Em alguns casos, de acordo com advogados, poderá ocorrer a redução do total a pagar do imposto.
O advogado Felipe Sartorelli, do NFA Advogados, diz que não há uma regra sobre qual valor é superior: o da operação ou o apresentado pela prefeitura. Ele cita que em casos de incorporadoras que compram várias casas para a construção de um empreendimento, por exemplo, o valor praticado pode ser maior do que o de mercado. Assim, o valor da operação é superior ao apresentado pelo município. 
Mesmo assim, para Sartorelli, o precedente do STJ é “plenamente favorável” aos contribuintes. “A base de cálculo está efetivamente de acordo com o que está sendo negociado”, diz.
O posicionamento do STJ também abre a possibilidade, respeitada a prescrição, de que contribuintes busquem a restituição nos casos em que o ITBI foi calculado com base em valor superior ao efetivamente praticado. De acordo com o advogado Renato Nunes, do Machado Nunes Advogados, por se tratar de uma alteração recente ainda não há jurisprudência sobre o tema, porém é interessante ao contribuinte, nesses casos, buscar avaliações que demonstrem que o valor apresentado pela prefeitura é superior ao valor de mercado.
A má notícia aos contribuintes, porém, é que não é possível dizer que a partir do posicionamento do STJ haverá necessariamente uma alteração na forma de cobrança pelas prefeituras. Isso porque o entendimento da Corte vincula apenas o Judiciário, abrindo a possibilidade de que os municípios continuem utilizando valores pré-estabelecidos para o cálculo do ITBI. 
A situação obrigaria os contribuintes a irem à Justiça para pagar o imposto com base no valor da operação. No Judiciário, contudo, o resultado tenderia a ser positivo à pessoa física ou jurídica caso a situação fosse similar à discutida pelo STJ.

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JOTA

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