Opinião & Análise

Imóveis

Exame da multipropriedade como valor mobiliário

Na multipropriedade, a propriedade de um mesmo imóvel pode ser dividida em uma pluralidade de titulares

Crédito: Pexels

A Lei nº 13.777, de 20 de dezembro de 2018, positivou no Código Civil o regime de condomínio em multipropriedade, mediante o qual a propriedade de um mesmo imóvel pode ser dividida em uma pluralidade de titulares, cada qual titular de determinada fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada.

Isto é, durante o período previamente fixado (que por determinação legal não poderá ser inferior a 7 dias seguidos ou intercalados) o imóvel será de propriedade exclusiva de um titular, nos demais períodos do ano será de outro (ou outros) titulares.

Este regime provou-se especialmente útil para imóveis de veraneio ou de férias, nos quais o seu uso está intrinsecamente ligado a períodos específicos. Neste sentido, pode ser economicamente mais eficiente para um interessado adquirir a propriedade de um imóvel para uso apenas neste período, em contraposição à aquisição regular da propriedade tendo que conviver com eventual vacância do imóvel durante grande parte do ano tendo que arcar com os seus custos de manutenção.

Para alguns destinos o mercado de multipropriedade enfrenta o desafio de que os proprietários por vezes não estão interessados em uma recorrência das férias naquele mesmo local.

Então, foram criados sistemas de intercâmbios de multipropriedade para uso da fração de tempo em outra localidade ou, ainda, o estabelecimento de um pool de locação, gerindo aluguel da fração de tempo, caso o titular não tenha interesse em gozar do imóvel no período determinado.

Certo que operações em que o comprador está, realmente, interessado em adquirir a multipropriedade, a natureza da transação é puramente imobiliária.

Contudo, em alguns casos, dependendo da estrutura que adotada na oferta de comercialização da fração de tempo, a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) pode entender que se trata de um contrato de investimento coletivo (um valor mobiliário, portanto) e que a oferta deveria seguir as Instruções Normativas que regulam as ofertas públicas de valores mobiliários.

A caracterização de contratos de venda de frações de tempo em empreendimento imobiliário estruturado sob o modelo de multipropriedade como contratos de investimento coletivo foi abordada pelo Colegiado da CVM no âmbito do Processo Administrativo CVM nº 19957.009524/2017-41.

A análise do caso foi robusta e identificou que “o ponto chave para analisar se as ofertas de unidades imobiliárias são ofertas de contratos de investimento coletivo não é a forma como a propriedade se estrutura, mas os arranjos contratuais que a cercam, bem como a forma como o produto, visto de forma integrada, é ofertado”.

Dentre os elementos a serem considerados no exame, foi destacada a instituição do pool de locação obrigatório, que consiste na gestão terceirizada da atribuição de locação dos imóveis dos proprietários que entrem no pool.

Isso porque este arranjo pode atrair o regime dos valores mobiliários para negócios envolvendo imóveis, porque “tais arranjos criam direito de remuneração (que dependerá de esforços de um terceiro) e estabelecem uma comunhão horizontal de interesses de diversos investidores”.

Pelo entendimento naquela análise, conclui-se que havendo a instituição de um pool obrigatório atrelado à venda de uma fração de tempo se estaria diante de um contrato de investimento coletivo.

Ademais, não apenas a existência do pool de locação é o único fator determinante no exame, devendo ser analisada, em especial, “a intenção dos investidores em adquirir os imóveis e a ênfase dada pelo vendedor na promoção do investimento” em conjunto com os requisitos indicados no Processo Administrativo CVM nº RJ2007/11593 para a caracterização de contratos de investimento coletivo, quais sejam (i) a existência de um investimento; (ii) a formalização do investimento em um instrumento, que estabeleça o direito de recebimento de determinada remuneração; (iii) que a referida remuneração seja proveniente de esforços de um terceiro (que não o investidor); (iv) a presença de caráter coletivo; e (v) que a oportunidade de investimento seja ofertada publicamente.


O episódio 48 do podcast Sem Precedentes faz uma análise sobre a atuação do Supremo Tribunal Federal (STF) em 2020 e mostra o que esperar em 2021. Ouça:


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