Opinião & Análise

Congresso

As propostas para a regulamentação do distrato

Ao mesmo tempo em que tenta regular a situação, PL traz pontos falhos que podem causar efeito inverso ao pretendido

distrato
Plenário da Câmara dos Deputados / Crédito: Edilson Rodrigues/Agência Senado

Em virtude da escassa legislação específica sobre o tema, tramitam no Congresso Nacional dois projetos de lei para regular o Distrato, na tentativa de diminuir a quantidade de demandas que são submetidas ao Poder Judiciário para analisar a matéria e reduzir a insegurança jurídica no término das relações contratuais, medida que poderá contribuir para a retomada da atividade econômica no País, em especial no setor imobiliário.

Atualmente o distrato é regulado apenas no artigo 472 do Código Civil, que trata somente da forma que este instrumento deve estar revestido. Assim, tem cabido ao Poder Judiciário editar Súmulas para nortear a solução dos litígios envolvendo a resolução contratual bilateral, tais como as Súmulas 1, 2 e 3 do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo e a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça – STJ.

O projeto de lei de autoria do senador Romero Jucá, que tramita no Senado desde 2015 sob o nº 774, visa acrescentar o artigo 67-A à Lei de Incorporações (Lei nº 4.591/1964, conforme alterada), para regulamentar a devolução dos valores pagos pelo consumidor, bem como a aplicação de multas e retenções mediante a compensação com os valores objeto da devolução.

Já o Projeto de Lei nº 68/2018, de autoria do deputado Celso Russomano, propõe não apenas acrescentar o artigo 67-A à Lei de Incorporações, mas também acrescentar o artigo 43-A ao mesmo diploma legal, e acrescentar e alterar os artigos 32-A, §2º do artigo 34, artigo 35 da Lei de Parcelamento do Solo Urbano (Lei 6.766/1979).

Ambos os Projetos serão analisados e votados conjuntamente, e embora a intenção e a redação sejam parecidas, importante destacar as principais alterações e acréscimos propostos.

No que se refere à Lei de Incorporações, o artigo 43-A trará previsão sobre posicionamentos já adotados pelos tribunais brasileiros, como o prazo de tolerância de 180 dias para entrega do imóvel (contados da data de previsão da entrega da obra), definindo ainda que, ultrapassada essa data, poderá o adquirente que não deu causa ao atraso resolver o contrato, recebendo de volta todos os valores pagos e a multa estabelecida em até 60 dias corridos contados da resolução do contrato. Caso o atraso seja superior a 180 dias e não seja motivo de resolução do contrato, será devido ao adquirente adimplente indenização de 1% do valor pago à incorporadora para cada mês de atraso, até a entrega efetiva das chaves da unidade, prevendo-se ainda a impossibilidade de cumulação das multas previstas nos §§ 1° e 2º do referido artigo 43-A, pois serão aplicadas em situações diferentes.

De acordo com o posicionamento atual do STJ o prazo de tolerância é válido e não gera qualquer indenização ao comprador, mas, se ultrapassado esse prazo, e sem qualquer outra justificativa, alguns tribunais têm entendido por aplicar multa de até 0,5% do valor do contrato e, em alguns casos, lucros cessantes. Com a alteração da proposta, não restará dúvida sobre as multas e percentuais estipulados, unificando os entendimentos.

Já com relação ao artigo 67-A, se aprovada a redação em tramitação, as construtoras poderão descontar do adquirente na resolução do contrato, de forma cumulativa, uma pena convencional que não poderá ultrapassar 25% da quantia total paga – destinada para compensar gastos que o incorporador teve com divulgação, comercialização e venda do imóvel, sem que haja a alegação de prejuízo – e, poderão ser retidos também, os valores de comissão de corretagem, algo que também já tem sido aplicado pelos Tribunais Brasileiros em razão do entendimento firmado pelo STJ no julgamento do Recurso Repetitivo Resp. 1.599.511SP, que foi confirmada a possibilidade de repasse da comissão de corretagem ao consumidor em caso de expressa previsão no contrato de compra e venda e com a ciência inequívoca dos compradores.

Outra novidade – e talvez a mais controvertida no Judiciário – é a proposta no §2º do novo artigo 67-A, que versa sobre a indenização ao incorporador no caso de fruição do imóvel pelo comprador que resolve ou distrata o contrato, podendo o incorporador reter valores de “aluguel”, impostos, taxas de condomínio, entre outros valores que decorram do período em que houve a fruição do bem. Todos esses descontos/retenções poderão ser deduzidos do valor pago a ser devolvido ao comprador.

Em uma análise rápida, verifica-se que a proposta não previu a necessidade de comprovação de tais gastos para que se evite que o incorporador retenha valor maior que o devido, abrindo a possibilidade de surgir mais uma lacuna a ser desvendada pelo Poder Judiciário. Portanto, sendo aprovada a redação proposta, aconselha-se que o incorporador documente todos os valores que desembolsar para que, na hora dos descontos, seja possível justificar a retenção.

Além da possibilidade de compensação, quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, prevista na Lei 10.931/2004, o incorporador restituirá, já com as atualizações previstas em contrato, os valores pagos pelo adquirente no prazo de 30 dias após a concessão do habite-se ou documento de órgão público competente, hipótese em que a pena prevista no inciso II, do §2º do novo artigo 67-A, será limitada em 50% da quantia total paga pelo adquirente do imóvel.

Embora não haja na exposição de motivos dos referidos projetos de lei justificação para o limite de 50%, acredita-se que seja para os casos em que o adquirente nunca adimpliu com as cotas de condomínio e despesas da unidade, justificando assim a sua retenção em percentual maior, já que o incorporador terá que assumir essa obrigação perante os credores, com juros e correção.

Já no caso em que a incorporação não estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, se houverem valores remanescentes a serem repassados ao adquirente, a devolução deverá ser corrigida e ocorrer num prazo de 180 dias contados do desfazimento do contrato, salvo se a unidade for revendida antes desse prazo, hipótese em que o pagamento ao adquirente deverá ser realizado em até 30 dias da revenda do imóvel.

O prazo de devolução dos valores ao adquirente do imóvel em 6 meses pode parecer extenso, mas justifica-se na medida em que o incorporador recebe os valores pagos e os investe na conclusão da obra ou para quitar a dívida com o agente financiador. Assim, presume-se que o incorporador necessita de prazo para recompor em seu caixa o valor a ser devolvido, seja por meio da revenda da unidade ou de outros recebimentos.

Outra novidade proposta pelo Projeto de Lei nº 68/2018 é a possibilidade de não incidência de cláusula penal para o adquirente que der causa ao desfazimento do negócio e apresentar comprador substituto que o sub-rogue nos direitos e obrigações do contrato (com ciência do incorporador) e desde que haja prova da capacidade financeira e econômica do comprador substituto. Essa previsão poderá facilitar e desburocratizar procedimentos junto aos agentes financeiros que atualmente sugerem a venda da unidade, mas não a substituição do comprador.

Além disso, também será regulado o direito de arrependimento. Se o imóvel não for adquirido no stand de vendas do incorporador, poderá o comprador num prazo de 7 dias contados da data da postagem da carta AR, receber de volta todos os valores pagos, inclusive comissão de corretagem, sob pena de se caracterizar a irretratabilidade do contrato nos termos do artigo 32, §2º, da Lei de Incorporações, salvo se as partes acordarem de outra forma no contrato.

Com relação à Lei de Parcelamento do Solo Urbano, que trata dos lotes urbanos, o Projeto de Lei nº 68/2018 prevê a inclusão do artigo 32- A e adaptar a redação dos artigos 34 e 35 para dar mais clareza ao texto atual.

A redação proposta para o artigo 32 – A prevê: (i) a possibilidade de retenção de valores a título de fruição do imóvel até o limite de 1% do preço atualizado do lote, até que o adquirente transmita a posse ao loteador; (ii) cláusula penal, despesas administrativas, arras ou sinal de negócio, limitado até 10% do valor atualizado do contrato; (iii) encargos moratórios, os quais fluirão nas prestações pagas em atraso pelo adquirente; (iv) débitos de impostos, condomínios e demais despesas relativas ao lote, bem como custas e emolumentos gastos para a rescisão do contrato; (v) comissão de corretagem integrada ao preço do lote.

Nesse caso, a restituição ocorrerá em até 12 parcelas mensais, após transcorrido o prazo de carência, que será de 180 dias do término do prazo previsto para a conclusão da obra, em lotes com obras em andamento; ou, em caso de obras concluídas, o prazo será de 12 meses após a formalização da rescisão contratual e somente será efetuado o registro do contrato de nova venda da unidade se restar comprovado o início da restituição do valor pago pelo vendedor ao titular do registro cancelado, de acordo com a previsão no distrato. Deve-se ressalvar que esse procedimento não se aplica aos contratos e escrituras de compra e venda de lote que estejam alienados fiduciariamente, de acordo com a Lei nº 9.514/1997.

Já no artigo 34 da Lei de Parcelamento do Solo Urbano, o projeto acrescenta o §2º para prever que, no prazo de 60 dias a contar da constituição em mora, o loteador seja obrigado a alienar ou proceder com o leilão do imóvel, seja judicial ou extrajudicial.

Com relação ao artigo 35 da mesma lei, mantem-se o mesmo procedimento, mas agora é prevista a possibilidade de apresentação do pagamento em parcela única ou apenas da primeira parcela paga para o caso de novo registro, podendo tal rigor pode ser dispensado se as partes assim convencionarem no documento de distrato.

Os referidos Projetos de Lei justificam-se pela necessidade de maior segurança jurídica nas relações de compra e venda de imóveis ou lotes para ambas as partes, pois, se há rigor com relação ao procedimento para a incorporação e execução, os incorporadores também precisam de segurança contra os adquirentes que desistem dos imóveis, motivada ou imotivadamente, e são protegidos pelo Código de Defesa do Consumidor.

Cabe agora analisar se a nova legislação trará benefícios ao regular assunto obscuro no nosso ordenamento ou se ela trará novas dúvidas. Isso porque, ao mesmo tempo em que tenta regular a situação, traz pontos falhos que acabarão nas mãos do Poder Judiciário para serem resolvidos, causando o efeito inverso do pretendido.

O tema ainda será muito discutido até a aprovação da redação final do Projeto de Lei nº 68/2018, e até lá, cabe ao consumidor estar atento às cláusulas e consultar sempre um advogado em caso de dúvida sobre a abusividade ou não dos termos dos contratos e distratos apresentados pelo fornecedor, buscando sempre ter os seus direitos respeitados e preservados.


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