Gabrielle Rossa
As relações entre locadores e locatários sempre foram permeadas de particularidades importantes, sobretudo por envolver o direito constitucional à moradia. Os contratos devem ser celebrados à luz da legislação específica e seguir as disposições legais para que sua validade e eficácia permaneçam incólumes e sobrevivam ao escrutínio judicial, no caso de inadimplemento de uma das partes.
Em razão da morosidade do judiciário, – o que contribui para noção geral da sociedade sobre a demora e dificuldade de efetivação das decisões judiciais – os locadores passaram a exigir uma garantia o para recebimento de seus créditos. Uma das garantias mais utilizadas certamente é a fiança, prevista no Art. 37 da Lei 8.245/1991, que também contempla como modalidade de garantia a caução; o seguro de fiança locatícia; e a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
Tendo em vista que a propriedade também é uma garantia constitucional, o legislador, por meio da Lei nº 8.009/1990, tratou da impenhorabilidade do bem família para assegurar que o imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza.
Contudo, tendo em vista a relevância da fiança para os contratos de locação e a segurança jurídica dessa espécie contratual, o artigo 3º da citada lei, que protege esse importante bem, faz algumas exceções, entre elas a prevista pelo inciso VII, que menciona a possibilidade de penhora do bem de família decorrente de fiança concedida em contrato de locação, ou seja, mesmo que o imóvel dado em garantia pelo fiador em contrato de locação seja o único de sua propriedade, não poderia o fiador invocar a impenhorabilidade.
Tal medida se fez necessária para evitar que o fiador, ciente de que estaria ofertando seu único bem como garantia, não pudesse se valer dos benefícios da lei para evitar a penhora de seu imóvel, o que tornaria por invalidar a segurança conferida ao locador.
O entendimento consolidado, construído ao longo de décadas e até então pacificado nos tribunais superiores, era exatamente esse: se um fiador tem um débito e o único bem para quitação é o imóvel empregado para fins de moradia, ele não pode responder pela dívida, exceto nos casos da dívida de aluguel.
No entanto, em julgamento recente, o Supremo Tribunal Federal (STF) rasgou essa pacificação para dizer que se o inquilino está devendo aluguel e a garantia contratual é conferida por fiança onde o fiador possui apenas um imóvel, este bem não poderá mais ser penhorado, relegando ao locador a obrigação de satisfazer o seu crédito de outra maneira, não obstante ter tido a cautela de incluir a fiança na relação contratual.
No referido julgamento, o STF avaliou a higidez do artigo 3º, inciso VIII, da Lei 8.009/1990 à luz do artigo 6º da Constituição Federal de 1988, sustentando que a promulgação da Emenda Constitucional nº. 26 tornou inconstitucional a autorização legal para executar o bem imóvel onde residisse a entidade familiar do fiador em decorrência de fiança concedida em contrato de locação.
Na prática, estabeleceu-se verdadeira insegurança jurídica ao, até então, seguro instituto da fiança. A recente decisão do STF, que, reitere-se, altera décadas de entendimento consolidado e estrito cumprimento à lei, vai endurecer o processo de análise dos fiadores nos contratos de locação, forçando os locadores a exigir, por exemplo, um fiador que tenha mais de um bem imóvel.
A realidade é uma só: encontrar um proponente a locatário que tenha higidez financeira para arcar com os encargos locatícios e que apresente, para afiançar seu contrato, um garantidor que seja proprietário de mais de um imóvel e que esteja disposto a oferecê-los como garantia, é uma missão bem complexa nos dias atuais. Por outro lado, abrir mão da fiança ou de um fiador que reúna os requisitos mencionados, é dar chance ao azar e brincar com a insegurança jurídica instalada pela nova decisão do STF.
Diante deste cenário de insegurança o “seguro fiança”, oferecido pelas seguradoras do país, surge como uma alternativa para resolução desta questão. Isto porque a contratação do seguro fiança substitui a figura do fiador, conferindo maior grau de segurança às partes e, sobretudo, ao locador. Nesta modalidade de seguro, em caso de inadimplência do locatário, a seguradora assumirá o papel de fiador, garantindo o pagamento dos valores em aberto, que poderão ir desde o valor de aluguel, IPTU e condomínio, até contas de consumo e danos ao imóvel, conforme cobertura escolhida.
O mercado segurador deve sentir um crescimento na procura por este produto, sobretudo diante do novo panorama jurídico estabelecido pelo precedente do STF, tendente a liberar o imóvel do fiador de constrição nos casos em que este seja sua única propriedade.
Verifica-se, portanto, que a contratação de seguro fiança é uma maneira de contornar a insegurança jurídica trazida pela decisão do STF, conferindo mais assertividade e exequibilidade aos contratos de locação, sejam residenciais ou comerciais. A evolução desta espécie de seguro é, em verdade, a resposta do mercado aos abalos causados pela mudança de entendimento do judiciário.