Opinião & Análise

Economia Compartilhada

Os condomínios e a liberdade de uso dos imóveis residenciais

A discussão sobre locações para temporadas em condomínios com uso de aplicativos chegou à Justiça

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Crédito: OAB-DF

Nos últimos anos, a multiplicação de decisões arbitrárias no âmbito das convenções de condomínio tem suscitado conflitos e uma ameaça velada aos direitos dos proprietários de imóveis residenciais. É o caso, por exemplo, das decisões que buscam proibir as locações de imóveis para temporadas em condomínios, especialmente após o incremento do uso de aplicativos e plataformas digitais como o Airbnb.

Essas decisões têm em comum a imposição de restrições ilegais ao uso das unidades imobiliárias que, visando garantir um suposto direito dos moradores dos condomínios, fere regras elementares da propriedade estabelecidas na Constituição e na legislação civil.

Uma decisão recente do Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou o entendimento sobre o alcance das limitações impostas pelas convenções de condomínio, formando um paradigma para pacificar conflitos e restabelecer a segurança jurídica dos proprietários de imóveis.

Em linhas gerais, a decisão do STJ vedou a ação dos condomínios para coibir a criação de animais nas residências, desde que isso não apresente riscos à tranquilidade dos demais moradores e dos frequentadores ocasionais do edifício.

Com essa decisão, o tribunal estabeleceu que quaisquer limitações à liberdade de uso da propriedade privada pelas convenções dos condomínios devem obedecer aos parâmetros razoáveis do direito de vizinhança. Em outras palavras: supostos riscos ou ameaças imaginárias não podem alicerçar qualquer tipo de proibição do uso do imóvel por seus proprietários.

Podemos analisar, por analogia, os efeitos dessa decisão judicial para outras limitações que vêm sendo impostas pelas convenções condominiais e que, igualmente, não respeitam os parâmetros razoáveis do direito de vizinhança.

Como se trata de um aspecto geral do uso da propriedade e da disciplina dos direitos de vizinhança, a decisão do STJ parece aplicar-se não só para a criação de animais domésticos, podendo ser extrapolada para outras modalidades de uso da propriedade, como o compartilhamento do imóvel por convidados, visitantes ou até mesmo usuários da modalidade de aluguel por temporada, além de locatários eventuais que desfrutem da residência por meio de contratos previstos na legislação civil.

Neste sentido, o STJ acerta ao assegurar que, caso o condomínio não demonstre concretamente que o uso do imóvel possa prejudicar os demais moradores em relação ao seu sossego, segurança, higiene ou saúde, ou ainda desnaturar o caráter residencial do condomínio, não é possível lhe impor nenhuma limitação, o que inclui uma eventual proibição do proprietário em ceder temporariamente sua unidade para uso de terceiros.

Com essa decisão, o STJ deu um importante passo para pacificar as relações nos condomínios e restabelecer a segurança jurídica dos proprietários de imóveis. Além disso, reafirmando o entendimento de diversos tribunais Brasil afora, demonstrou apostar nas possibilidades de uma sociedade mais aberta e inclusiva e que não transige, em nome de uma segurança imaginária, contra as liberdades asseguradas na Constituição.


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