Como uma forma de buscar um refúgio mais seguro e mais isolado durante a pandemia, turistas brasileiros e estrangeiros recorreram a aluguéis de casas ou de apartamentos, para períodos curtos, utilizando plataformas digitais como o Airbnb. Há, ainda, uma enorme demanda de proprietários interessados em ocupar um imóvel ocioso e de turistas em busca de conforto e comodidade.
De forma a propiciar mais segurança para estes dois agentes, a legislação brasileira regulamentou a relação, mantendo, contudo, determinada liberdade contratual entre inquilinos e proprietários, como explicou a exposição de motivos da atual Lei de Locações (Lei n. 8.245/1991).
A Lei do Inquilinato, apesar de ter sido promulgada em 1991, é ainda a norma que regulamenta a locação de imóveis urbanos, incluindo as locações por temporada como um todo, inclusive em condomínios. Mas veja que mesmo antes da Lei de Locações, as locações por temporada já estavam previstas e garantidas na nossa lei maior, a Constituição Federal e também no Código Civil, assim como, ao fim, pela jurisprudência que corrobora todos esses diplomas.
“Não há dúvidas sobre a legalidade do aluguel por temporada, ainda que em condomínios. Trata-se de figura expressamente prevista na Lei de Locações”, afirma o advogado Paulo Ruggiero Fucci, sócio do Fucci Advogados.
Em tempos de crise econômica, como a desencadeada pela pandemia da COVID-19, o aluguel por temporada se tornou inclusive uma opção para proprietários gerarem renda adicional.
O advogado Gustavo Campos Maurício, do escritório Ruy de Mello Miller, lembra que a contratação do aluguel por temporada é legal, “desde que regida pela Lei de Locações e preenchidos os requisitos por ela estabelecidos”.
Cabe lembrar que não só o proprietário pode disponibilizar seu imóvel para aluguel por temporada. Como prevê o Código Civil, também podem fazê-lo o possuidor, o usufrutuário, o comodatário, o fiduciário, o pai e a mãe como administradores legais de bens de filhos menores ou incapazes, o próprio locatário (desde que autorizado pelo locador), o espólio representado por inventariante, o mandatário, o condomínio representado por síndico e o condômino que administra coisa comum sem oposição.
Decisão recente do Tribunal de Justiça do Estado de Alagoas (processo n. 0700807-47.2019.8.02.0077) reiterou que o aluguel por temporada é permitido. Outra decisão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios (processo n. 0005572-71.2017.8.25.0000) também reiterou que o anúncio de imóveis em plataformas online não transforma a locação em atividade hoteleira. Importante pontuar que a atividade comercial hoteleira é regulamentada pela Lei Geral do Turismo (art. 23) e engloba, além da disponibilização do espaço, a prestação de serviços e outras atividades.
Nesse mesmo sentido, um julgado do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro (processo n. 0107553-45.2016.8.19.0001) determinou que o condomínio não pode proibir a locação por curta temporada, pois a Lei do Inquilinato também reconhece que o aluguel por temporada tem finalidade residencial.
Isso não quer dizer, no entanto, que casos isolados de descumprimento não existam . Um julgamento recente do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu em favor do condomínio, em virtude da conduta do proprietário, que ao fazer alterações no imóveis e ao oferecer serviços adicionais aos seus locatários, fez com que a locação oferecida se assemelhasse à atividade de hospedagem.
“Não houve repercussão geral nestas decisões de modo a proibir ou garantir o aluguel de curta temporada a todos os condomínios e proprietários, consequentemente”, explica Marcos Poliszezuk, sócio-fundador do Poliszezuk Advogados.
Importante destacar que o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (processo n. 1017222-61.2018.8.26.0477) condenou um condomínio a pagar indenização por danos morais a um hóspede que foi impedido de ingressar em imóvel alugado por uma plataforma. A decisão observou que o aluguel por temporada é prática permitida pela Lei de Locações.
Em outra decisão, também do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (processo n. 1036147-43.2016.8.26.0100), uma assembleia de condomínio que tentou proibir locação via Airbnb foi anulada com base na garantia constitucional do direito do proprietário utilizar o seu imóvel.
Com base nessas decisões, não pode o condomínio impedir o locador de disponibilizar seus imóveis para locações, inclusive por temporada. O que não impede, o condomínio aplicar sanções contra o locador quando há descumprimento das regras condominiais pelos locatários.
Ainda que passível de anulação na Justiça, justamente por violar a Constituição e a legislação brasileira, eventuais iniciativas de condomínios para barrar aluguéis teriam de ser aprovadas na convenção do condomínio pelos proprietários.
“Não pode alterar isso por regulamento interno. Só por convenção de condomínio, que tem o quórum de 2/3 de aprovação dos proprietários”, reforça a advogada Kelly Durazzo.
